“年前房东没带房，你要做好价格不能再谈，甚至上涨的准备。”
2023年除夕夜的前一天，海淀万柳区的房产中介小谢仍然接到好几个客户的电话，都是关于同一套住房——一套三居室，挂牌价1250万平方米。从楼龄来看，位于万柳区“最老小区”怡秀苑，1996年建成。截至当天，房源在链家APP“万柳热搜房源”中排名第一。
据小谢介绍，自今年元旦以来，该地区的二手房市场明显回暖。截至1月第二周，该区成交量已达17套。“豪宅市场首先活跃起来，然后以学区房红利传导到改善型市场。几年前，业主开始囤积房产。”
与二手房市场的热闹不同，当地新房市场依旧平淡。第一财经了解到，今年元旦以来，很多热点一二线城市的新房市场并没有明显回暖。除了豪宅和大户型物业，刚需去库存的情况依然不容乐观。进入春节假期，部分地区主流房企推盘节奏有所放缓；不过，在被视为“楼市晴雨表”的二手房市场，成交量环比有所回升。
平安证券研究报告显示，随着疫情后居民生活工作的逐步恢复和积压住房需求的释放，1月份楼市成交略有好转。剔除1-2元旦假期，1月前15天，重点20个城市二手房日均成交2247套，同比上涨35.9%。但新房市场仍同比下跌，重点50城市日均成交4582套，同比下跌5.9%。
豪宅需求带动热点城市二手市场“升温”
正月初三，刚回老家四天的合肥行政区房产中介安鑫，一天之内接到了五六个客户电话。“我打算初五回去上班，当天已经约了三个客户。”
行政区被视为合肥的“房价天花板”。有华润凯旋门、柏悦公馆等多个高端住宅区，靠近商圈，有学区优势。
安欣告诉记者，这些着急看房的客户多为老客户，观望时间可能超过一年。“虽然这类房子的挂牌价一直比较坚挺，但在去年的交易中，大部分都是降价出售，购房者都有‘等一等’的心理。虽然挂牌价和成交价仍处于低谷，但随着疫情的好转，一些继续观望的买家希望在业主提价前抄底。”安欣说。
她以华润凯旋门面积约140平米的三居室为例。去年6月成交总价约630万元，12月出现跌破600万元的情况。但现在类似房子的挂牌价维持在600万元以上。“现在不是卖房的好时机，但可能是买房的好时机。”
杨宇在武汉的一家房地产经纪公司做了5年的物业顾问。他也有类似的感受:与新房市场相比，元旦后当地二手房市场的挂牌量和成交量都有所上升。
“一方面得益于‘带抵押过户’新政策；另一方面，一些做实体生意的业主，年底需要大量的资金周转。这时候他们可能会选择挂房子出售。据我们机构统计，截至1月中旬，二手房市场挂牌量较去年10月增长25%。在这种背景下，二手房价格短期内不会上涨。但就买家而言，选择余地更大，成交概率更高。”杨宇说。
相对于成交量回暖，但房价仍处于低谷的合肥和武汉，北京豪宅和改善型二手市场出现量价齐升的迹象。
小谢深耕的海淀万柳，是北京优质学区之一，交通、商业配套完善。最近他观察到另一个现象:春节前，该区域二手房带量明显增加，成交周期变短。部分业主因此预测年后该区域二手房价格将继续回升，选择暂时不卖。
“二手房交易预计本月将反弹至35套以上，这是自去年10月以来很久没有出现过的情况。”小谢说。
价格方面，小谢表示，豪宅市场已经率先上涨，环比涨幅在10%左右；其次，具有学区属性的改善型住房仍处于历史低位，但议价空间已经开始减少。
他向记者展示的万柳区域1月份的成交数据显示，已经成交的17套房源中，以100平米左右的三居室为主。其中16套以低于挂牌价成交，但价差缩小至2%左右。
以怡秀苑为例，小谢表示，2021年期间，类似的房子成交总价一度达到1500多万元。目前在售的那套是去年9月上市的，期间一直无人接手。业主预期一再下降，从最初的挂牌价1350万元，先是1280万元，再到去年12月的1000万元左右。
“现在挂牌价又回到了1250万元。业主看到年前市场趋势不错。几天前，他告诉我们，他打算等到几年后，看看市场能否进一步回暖，再决定是否出售。”小谢说，在过去的几天里，即使业主被告知他们计划提高价格，仍然有少数客户愿意购买。这背后的原因是库存不多。等这轮库存消化完，新上市的二手房价格大概率会上调。
58安居客房地产研究院分院院长张博告诉记者，目前，高端改善型需求的加速在一二线城市尤为明显，这背后有两个原因。一方面，由于此类需求的确定性相对较强，包括北京在内的一二线热点城市商品房开工较早，市场上改善型需求占比较高，尤其是高端改善型需求如预期企稳后，回暖将明显增强。另一方面，与市场的供应也有一定的关系。近期北京、上海等城市的市中心房源供应有一定程度的增加，也促进了市场热情。